Подходы и методики расчёта инвестиций в недвижимость
Одним из привлекательных инвестиционных проектов для населения являются инвестиции в недвижимость. Это вполне оправдано, учитывая наименьшие риски в сравнении с банковской сферой.
Во-первых, как показывает практика, банковские проценты в лучшем случае позволяют покрыть уровень инфляции.Во-вторых, остается вероятность банкротства финучреждения. В то же время, стоимость недвижимости неуклонно растет, а, учитывая не снижающийся спрос на объекты недвижимости, можно говорить о том, что данный фактор позволяет не только сохранить деньги, но и увеличить их в случае сдачи в аренду или продажи.
Что значит инвестиционный проект, применительно к недвижимости? Инвестиционный проект для недвижимости предполагает получение прироста капиталовложений с отсрочкой на продолжительное время. Оценка инвестиционных проектов производиться с учетом всех факторов рынка. Учитывая возможные риски, правильнее обратиться к специалистам, использующим в работе различные методики оценки.
Оценка инвестиционных проектов. Методики.
При оценке инвестиционных проектов в недвижимости применяют три основные методики:
Эти методики позволяют производить достаточно точный анализ для оценки предполагаемой прибыльности капиталовложений и, связанных с инвестированием, рисков.
1. Затратная методика.
Ее можно представить в виде формулы:
СО = Зс – И + Сз,
где: СО - стоимость объекта, Зс - затраты на строительство, И - износ, Сз - стоимость земли.
При расчете обязательно надо брать во внимание восстановительную стоимость объекта недвижимости.
2. Сравнительная методика.
Этой методике характерен сравнительный подход оценки между аналогичными объектами недвижимости.
Применение этой методики особенно эффективно в случае оценки типовых объектов недвижимости, относящихся к массовой застройке. Как правило, оценка инвестиционных проектов такой недвижимости по данному методу адекватна рыночной стоимости.
3. Доходная методика.
Она предполагает расчет стоимости объекта в соответствии с планируемым постоянным доходом, получаемым от его эксплуатации.
Для этой оценки используют два метода расчета способов получения доходов:
а) при стабильном денежном поступлении от эксплуатации, его можно рассчитать по формуле:
Тс = Д / Ск,
где: Тс - текущая стоимость, Д - поступления денег за период 12 месяцев, Ск - ставка капитализации.
б) при дискретных поступлениях. Этот расчет гораздо сложнее и подразумевает учет ставки капитализации применительно к каждому доходному периоду.
Ставка капитализации учитывает прибыль, полученную от эксплуатации объекта недвижимости и погашение затратной части на приобретение.
Данные методики рассматривают инвестиционные проекты в недвижимость, в общем, не принимая во внимание назначение недвижимости. Поэтому освещен общий подход. Если рассматривать недвижимость определенного назначения (магазин, склад, гостиница, и т.д.), то необходимо учитывать дополнительные данные, исходя из особенностей самой недвижимости.
КУПИТЬ ДОМ ЗА 1000 ДОЛЛАРОВ
