гостевая

архив

Каким будет рынок недвижимости в 2007 году?

Прошедший 2006 год стал для российского рынка недвижимости знаковым. С одной стороны, во многих городах и регионах страны и, прежде всего, в московском регионе случился беспрецедентный рост цен на жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru в Москве квартиры подорожали примерно в 2 раза, во многих других городах на 50%-70%-80%. С другой стороны, произошло переосмысление национального проекта Доступное жилье. Если раньше под ним понималось в основном развитие доступной ипотеки, то в 2006 году стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать. В итоге на рынке все чаще стали звучать заявления о грандиозных строительных проектах на много миллионов квадратных метров как в московском регионе, так и в ряде других регионов России, а также приниматься поправки в законодательство. И тем не менее, дефицит жилья в России пока продолжает сохраняться.

В начале 2007 года самое время сделать краткий обзор основных сегментов московского рынка недвижимости, а также рынков недвижимости регионов России, и постараться понять какие количественные и качественные тенденции следует ожидать в этом году.

Макро против микро
Произойдет ли в 2007 году снижение цен на жилье в Москве и других городах России и станет ли, наконец, жилье доступным, или напротив, оно продолжит дорожать далее – основной вопрос, который волнует как профессионалов, так и обычных людей. Аргументов по этому поводу много, и сконцентрировавшись на одной их части можно очень убедительно доказать, что цены должны упасть, а на другой – вырасти дальше. И какая группа факторов в итоге перевесит – пока не очевидно.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru в пользу снижения цен на жилье говорят, как минимум, две группы аргументов. Во-первых, достигнутый уровень цен, прежде всего, в московском регионе достаточно велик даже для среднего класса. Он стал таковым во многом благодаря ажиотажу, имевшему место в 2006 году, позитивной макроэкономической обстановке и доступной ипотеке. Но будут ли готовы люди покупать по таким ценам, когда ажиотаж закончился – большой вопрос. Очевидно, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 года многие московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз.

В пользу пессимистичного прогноза говорит и макроэкономическая ситуация, возникшая в начале 2007 года. Наконец-то взлетевшие до небес цены на нефть стали снижаться, корректируя и макроэкономические прогнозы в отношении российской экономики. Первым отреагировал наиболее подвижный фондовый рынок – новый провал индекса РТС. Это еще не повод для паники, так как связь рынка недвижимости с ценами на нефть очень запутанная и неоднозначная, но некоторый пессимизм такое положение дел все же нагоняет.

С другой стороны, основная причина роста цен на жилье в 2006 году кроется, в общем-то, даже не в макроэкономике, а в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. И заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Другими словами, от начала принятия мер в этой области, раздачи распоряжений и изменений в законодательстве и нормативных актах до каких-то ощутимых результатов должно пройти не менее двух-трех лет – таков строительный цикл. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 году как в Москве, так и в регионах, ожидать не стоит.

Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам на квартиры упасть значительно. Специалисты аналитического центра www.irn.ru называют его «ипотечная подушка». Это уже запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В период ажиотажа в 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком – цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть.

Получается, что сейчас для большей части рынков недвижимости российских городов локальные процессы оказываются более значимыми, нежели макроэкономическая ситуация. Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 году определяющим для большинства российских городов. Там, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будут оставаться на примерно постоянном уровне. В других городах, где рост стоимости жилья происходит с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. Заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.

 

далее >>