гостевая

архив

Как повлияет мировой финансовый кризис на рынок недвижимости в России?

Многие сейчас задаются этим вопросом. Рынок был перегрет, цены были уже на пределе вероятности. Никакие инвестиции в недвижимость уже не могли принести той окупаемости, которую приносили ещё 3 года назад.

Что же принесёт с собой нынешний финансовый кризис? Рост или падение? Риэлторы и девелоперы бьют себя пяткой в грудь и кричат, что рост продолжится, ибо недвижимость всегда самое надёжное вложение денег. Так ли это?

Раньше было выгодно вкладывать в золото, чтобы сохранить, в недвижимость с той же целью, но и с целью окупаемости за счёт сдачи в аренду, и в бизнес, чтобы получить максимальную прибыль или и вовсе прогореть. Всё зависит от способностей управленца и конъюнктуры на рынке.

На данный момент — только золото остаётся самым надёжным средством сбережения! Недвижимость уже неспособна, окупаться арендой, а ждать роста и перепродавать в условиях кризиса становится и вовсе рисковым мероприятием.

Давайте разберём цепочку. Что дало возможность так высоко задрать цены на квадратный метр? Всё началось в центре, в Москве. На финансовом рынке появился инструмент — ипотека! Именно ипотечный кредит позволил создать преимущественное плечо для тех, кто имел достаточно средств, чтобы купить две-три квартиры, но не мог купить десять. Тётю Машу (символический образ), школьного учителя, данный инструмент обошёл стороной, так как зарплата не позволяет им воспользоваться.

Хотя ипотека и задумывалась как инструмент помощи гражданам со средним достатком, но воспользовались им те, у кого глаз намётан и рука набита на рубку бабок для безбедной жизни. И я не против такой рубки, но лишь в том случае, когда на рынке достаточно квадратных метров для таких как тётя Маша!

К чему приведёт рубка бабок с использованием ипотечных кредитов? К тому, что тётя Маша, которая всё же попыталась набрать первоначальный взнос и воспользовалась ипотекой два года назад сейчас, окажется и вовсе несостоятельным заёмщиком. Банки подняли ставки на уже выданные ипотечные кредиты, и у тёти Маши отобрали квартиру в пользу банка. И таких, как тётя Маша, на рынке не два и не три человека. Ведь проблема пресловутых квадратных метров одна из самых насущных в России.

Банку надо что-то делать с появившейся обузой. Продать дороже её не получится, сделки на рынке практически не заключаются, а платежи за собственность плюс квартплата и т.д. Будут только обременять положение самого банка в условиях финансового кризиса.

Делать нечего, выставит банк эту квартиру по заниженной цене, а вдруг уйдёт сейчас и удастся зафиксировать прибыль?! Но на рынок пришли и другие банки с той же целью, зафиксировать прибыль сегодня, чтобы не прогореть завтра. Предложений на рынке больше, цена пошла вниз.

И вот тут спохватились рубители бабок, оставив по три квартиры для подрастающих детишек, остальные пять-семь стали выставлять на рынок. Ведь так можно не успеть и остаться не с прибылью, а с обременением...

И это только часть айсберга, с верхушки которого решил скатиться «медведь»!
Потому как финансовый кризис — это, прежде всего кризис банков, которые питали растущую экономику страны всевозможными кредитами. Кредиты брали изготовители строительных материалов на закупку сырья и модернизацию оборудования. Кредиты брали строители на покупку строительных материалов, техники и горюче-смазочных материалов. Ипотечные кредиты брали простые граждане, так давно мечтающие обзавестись собственным жильём.

А тут, хлоп! Ставки по кредитам выросли, заёмщика стали рассматривать через микроскоп на наличие инфекции неплатёжеспособности. И вообще, банки стали реже открывать дверь перед заёмщиком.

Что же дальше? А все кто планировал шагать семимильными шагами и стать мега-супер-пупер компаниями, станут мега-супер-пупер должниками, а то и вовсе, банкротами. Те, кто шагал потихоньку, стараясь избегать крупных займов, возможно так и будут шагать, а то и вовсе смогут занять освободившиеся места на рынке, после ухода с него супер-пуперов.

В итоге наступит оздоровление экономики и ощущение реальности в глазах девелоперов и риэлторов. Автомобили Maybach в своих гаражах поменяют на Mercedes-Benz, или на Toyota. Строители перестанут придерживать квадратные метры в ожидании их удорожания, а ипотечные кредиты будут выдавать не тем, кто может и так купить три квартиры, а тем, кто нуждается именно в жилищном фонде, а не с целью инвестирования. То есть, разрешено будет иметь не более двух квартир на человека (ведь родители могут помочь сыну или дочке с покупкой недвижимости, если те пока не в состоянии, учатся к примеру).

Вот когда рынок будет изобиловать квадратными метрами, и 80% желающих улучшить свои жилищные условия, смогут это сделать. Вот в этом случае можно будет поднять планку до трёх квартир в одни руки. Себе, подрастающим детям и под сдачу в наём, для извлечения дополнительной прибыли в фонд семьи (ну и дополнительные поступления в казну государства пойдут от налогов, по специальной ставке на специально определённый в реестре вид предпринимательской деятельности — 6%, или как частное лицо — 9%).

P.S: всё это, конечно, мой личный сценарий и он может, кардинально отличатся от реальности, в случае монопольных сговоров банков, девелоперов... Или в случае жесткой руки правительства, запрещающего своим приказом тот или иной вид деятельности. Но где тогда пресловутая демократия, если такие шаги возможны?

Не буду скрывать, я заинтересован именно в описанном мной сценарии, потому как средств моих на покупку жилья недостаточно, и платить инвестиционную наценку ненамерен! Только реальную стоимость! Вот и живу, как многие в наше время, в съёмной квартире, с маленьким ребёнком, втроём на 20 квадратных метрах...

Почему арендую, а не воспользовался ипотекой? Потому что жить в этой квартире хотел бы, а не с целью перепродажи брать. В случае аренды я заплачу только две стоимости квартиры за тот же срок, а по ипотеке — три стоимости. Нет никакого желания отдавать деньги на целую квартиру привередливому и лопающемуся от собственной значимости банку.

Автор: Измайлов А.